В 2022 году после двухлетнего роста цены на недвижимость начали падать. Продолжит ли дешеветь жилье в 2023 году, aif.ru рассказали эксперты.
Екатерина Никитина, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы, основатель и руководитель агентства недвижимости:
«Основные факторы, которые будут влиять на российский рынок недвижимости и цены на квартиры в 2023 году:
- уровень ключевой ставки;
- общая социально-политическая обстановка в стране;
- объем предложения на рынке.
Есть прогнозы, что после нового года Банк России может поднять ключевую ставку. В таком случае кредиты, в том числе и на покупку жилья, станут менее доступны для россиян. С учетом того, что порядка 70% жилой недвижимости на столичном рынке приобретается с привлечением ипотечных средств, поднятие ключевой ставки может негативно отразится на уровне спроса.
Второй фактор — социально-политическая ситуация в стране в целом. Как уже было сказано, рынок жилья на 70% состоит из ипотеки. Человеку, чтобы принять решение о покупке квартиры, необходимо быть уверенным не только в завтрашнем дне, но и в своем стабильном доходе на долгие годы вперед.
Третий фактор — объем предложения на рынке. Уже сейчас видно, что количество нового жилья, которое застройщики выводят на рынок, начинает сокращаться. Соответственно, этот фактор может стать новым трендом. То есть мы будем наблюдать формирование некого баланса, когда на фоне падения спроса цены будут удерживаться за счет сокращения общего объема предложение на рынке.
В целом мы не ожидаем тренда на рост цен на рынке жилой недвижимости в 2023 году, а прогнозируем тренд на снижение. Если, конечно, не появится каких-то глобальных факторов, позитивно влияющих на рынок и его стабилизацию. Дешеветь будут квартиры всех направлений, во всех локациях, но снижение цен будет очень плавным без существенных падений — в пределах 2-3% в квартал.
Если не будет новых негативных факторов, которые могут повлиять на снижение спроса, то мы прогнозируем общее снижение цен на жилую недвижимость в Москве в 2023 году на 2-3% в квартал. За год это не больше 10-12%.
Все разговоры о том, что рынок упадет на 30% — это нереальная история. Технически представить, что собственник квартиры согласится продать ее на 30% дешевле, просто невозможно.
Для этого должны наступить такие-то глобальные существенные обстоятельства.
В сегменте новостроек ситуация еще более жесткая. Здесь у каждого застройщика своя финансовая модель, проектное финансирование. Ожидать, что девелоперы начнут массово демпинговать, не стоит. Все их предложения и акции уже отыграны до нового года. В следующем году, на мой взгляд, они начнут заниматься более качественной разработкой продукта, чтобы привлечь покупателя, будут придумывать новые инструменты, стимулирующие спрос».
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса:
«На наш взгляд, реалистичнее выглядит падение цен на рынке недвижимости. Доходы людей отстают от темпа роста ежедневных доходов, горизонт планирования снизился из-за высокой неопределенности как в экономике, так и в геополитике. Поэтому люди не спешат за ипотечными кредитами, заняв выжидательную позицию и отложив планы по улучшению жилищных условий.
Зато объем ввода новостроек, по данным Минстроя, в 2022 году не уступит рекордам 2021. Динамика стройки тоже высокая — плюс 20%. Чтобы продать новые квадратные метры, застройщикам придется уменьшать аппетиты и снижать цены.
Профессиональные участники рынка расходятся в прогнозах падения цен на недвижимость, склоняясь, что они вернутся на уровень конца 2019 года, то есть потеряют около 40%. Однако, мы считаем, что в среднем жилье подешевеет не так значительно — на 15%-20%. Прежде всего потому, что рынок 2023 года будет под давлением кризиса, который толкает все цены вверх, включая недвижимость».
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры национальной экономики РУДН:
«Рынок недвижимости медленно реагирует на рыночную ситуацию, с задержкой на 3-6 месяцев, отложенная негативная реакция покупателей 2022 года перенесется на 2023 год. Пузырь недвижимости стал сдуваться. В 2023 году мы увидим еще большее снижение цен, минус 20-30% к текущим ценам.
Падение уровня жизни населения и реальных доходов — главный фактор, который определяет платежеспособный спрос. По прогнозам Обзора Международного валютного фонда за октябрь 2022 года, в 2022 году ожидается падение ВВП России на 3,5%, а в 2023 году — на 2,5%. Следовательно, доходы населения и покупательная способность населения будет падать. На этом фоне платежеспособный спрос на жилую недвижимость будет падать.
Следующим фактором, следующим из первого и влияющим на цены на недвижимость, является неопределенность экономической ситуации, отсутствие гарантий сохранения работы, особенно у тех, кто работал на западные компании, если нет уверенности в будущих доходах, то очень рискованно брать ипотеку.
В 2023 году усилится конкуренция между застройщиками и владельцами вторички, которые все больше будут распродавать жилье и переезжать в более скромное жилье, поскольку падает возможность погашать ипотеку».
Максим Чурилов, эксперт рынка недвижимости:
«Удорожание ипотеки приведет к тому, что спрос упадет на новостройки. Усугубит это еще и тот факт, что в начале года всегда происходит сезонный спад продаж. В итоге снижение спроса должно привести к тому, что цены также пойдут вниз.
Сказать о каких-то точных значениях снижения цен крайне сложно. Те девелоперы, у кого есть финансовая подушка, чтобы пережить этот спад, не будут сильно снижать цены. У других застройщиков все будет зависеть от их финансовых возможностей.
Ожидаемым результатом в данном случае будет продолжение тенденции к перетеканию спроса с новостроек на вторичный рынок недвижимости. <…> Дополнительный плюс в том, что можно приобрести уже готовое жилье, в районе с инфраструктурой, фактически останется только расставить в квартире мебель и жить.
При этом цены на вторичное жилье не будут расти, так как рынок сейчас на стороне покупателей. Из-за того, что покупателей сейчас мало, собственники готовы делать скидки. Но и резко падать цены на вторичную недвижимость тоже не будут, так как цены будут поддерживаться этим самым перетекающим спросом с первичном рынка недвижимости».
Оцените материал
