Содержание
Ставки по вкладам растут, но растут и ставки аренды квартир. Что же выгоднее: хранить накопления в банке или купить квартиру и сдавать ее? АиФ.ru узнал у экспертов.
За квартиру
Доходность по вкладам в иностранной валюте в лучшем случае составляет 1-1,5%. Граждане предпочитают рублевые депозиты, ставки по которым приближаются к 9% годовых. Но российская валюта нестабильна и реагирует на падение нефтяных котировок, на геополитические события. По мнению генерального директора московского агентства недвижимости Наталии Кузнецовой, с учетом нестабильности курса рубля выгоднее инвестировать в квадратные метры.
«Кроме того, даже при росте ключевой ставки проценты по вкладам зачастую несоизмеримо ниже доходности от недвижимых активов, особенно если учитывать, что за счет инфляции деньги периодически обесцениваются, чего нельзя сказать о недвижимости, цены и арендные ставки на которую прогрессируют вместе с инфляцией», — отмечает Кузнецова.
В свою очередь, к. э. н., старший преподаватель экономического факультета РУДН Елена Егорычева напоминает, что ставки по депозитам в нашей стране сильно колеблются: если в 2015 году вклад можно было открыть под 13,5-14% годовых, то депозит в 2020 году приносил доходность всего в 3,5-4%.
«Особенностью инвестирования в недвижимость является тот факт, что, помимо доходности, которую она приносит в виде арендных платежей, в вашем распоряжении остается сам актив, который, в отличие от фиксированной суммы денежных средств, инвестированной в депозит, постоянно растет в цене. Другой аспект — инфляция. В случае открытия депозита его доходность может нивелироваться высоким уровнем инфляции в стране. В настоящий момент темпы роста потребительских цен в России превышают размер ставок по депозитам», — подчеркивает экономист.
Произведем простой расчет. Допустим, у вас есть 15 млн рублей. Вы открываете депозитный счет под 6% годовых. 15 млн умножаем на 0,06 и получаем 0,9 млн (900 тысяч рублей). Это доходность от вклада.
Теперь вариант с вложением 15 млн в покупку недвижимости, которую можно сдавать за 60 тысяч рублей в месяц. 60 тысяч умножаем на 12 (месяцев) и получаем 720 тысяч. Эта доходность меньше доходности по вкладу. И ее еще может уменьшить уплата налога (который, кстати, со следующего года заметно вырастет).
«Но, несмотря на то, что доходность по аренде ниже, все же выгоднее инвестиции в недвижимость, так как доход по депозитам „съела“ инфляция в размере 8%, а наша недвижимость за год еще и в цене подросла», — говорит Егорычева.
По словам независимого финансового консультанта Максима Бекенёва, на большом промежутке времени (минимум пять-десять лет) вложения в недвижимость по доходности опережают вклады в банке: «Наиболее выгодные вклады в надежных банках в лучшем случае обеспечивают доходность, близкую к инфляции. Доходность недвижимости складывается из роста стоимости жилья, который близок к величине общей инфляции, и арендной доходности.
Если мы вычтем расходы на периодический ремонт квартиры, поиск жильцов и возможный простой в размере 1-2% годовых, то получим чистую арендную доходность московских квартир примерно 2-4%. На большом промежутке времени такую доходность можно получить сверх величины средней инфляции. Получается, что долгосрочные инвестиции в московские квартиры являются более доходными, чем банковские депозиты».
За вклад
А если срок инвестирования короткий? Тогда все-таки вклады могут быть выгоднее, считают эксперты. Дело в том, что сдача недвижимости в аренду несет в себе определенный рыночный риск (упал спрос — и квартира простаивает), а цена покупки жилья может отличаться от цены продажи, причем не всегда в положительную сторону, предупреждает независимый финансовый советник Андрей Олареску.
«Тот, кто купил недвижимость в 2014-2015 гг. и продал ее в 2016-2019 гг., вероятнее всего, оказался в минусе (исходя из данных о средней цене жилья). Арендные платежи с учетом всех понесенных расходов за этот период в лучшем случае только покрыли инфляцию. В итоге среднестатистический собственник на данном временном интервале получил убыток.
Банковские же депозиты, наоборот, за это время показали положительную реальную доходность», — рассказывает он.
Максим Бекенев признает, что на коротком временном горизонте (один-три года) стоимость недвижимости может падать. Так было после кризисов и девальваций рубля в 1998, 2008 и 2014 годах, напоминает эксперт.
«В такие периоды доходность инвестиций в квартиры оказывалась ниже процентов в банках, они даже приносили убыток. Поэтому если рассматривать инвестиционный горизонт менее пяти-десяти лет, то вложения в банковские вклады являются более надежными», — советует он.
Финансовый консультант Дмитрий Герасименко признает, что в этом году рост цен на аренду жилья в Москве ускорился. Тем не менее, по его мнению, более выгодным вариантом является банковский депозит с ежемесячной выплатой процентов, чем покупка квартиры для сдачи в аренду. Все-таки цены на недвижимость сейчас находятся на пике.
«В настоящее время банки предлагают двухлетние вклады по ставке 7-7,5% годовых. Если ключевая ставка продолжит свой рост, возможно, мы увидим более интересные предложения.
Дальнейший рост арендных ставок естественным образом ограничен платежеспособным спросом. Кроме того, при оценке доходности арендного бизнеса стоит учитывать периоды возможного простоя, расходы на косметический ремонт и страховку жилья, а также налоговые выплаты. Как правило, чистая доходность от сдачи квартиры не превышает 5%.
Может оправдать себя покупка квартиры для будущего проживания. Это позволит зафиксировать текущую цену объекта недвижимости и снять риск его дальнейшего подорожания», — считает Герасименко.
