Содержание
С 1 января 2025 года в России начал действовать ипотечный стандарт. Он запрещает банкам и застройщикам продавать жилье по «серым схемам». Но до сих пор такие сделки встречаются. Почему так происходит и что изменилось для покупателей жилья, рассказала председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риелторов Юлия Максимович.
Кредит в перезагрузке
Антонина Лопаева, aif.ru: Для чего был введен ипотечный стандарт?
Юлия Максимович: Цель ипотечного стандарта — минимизировать высокорисковые схемы ипотеки. Чтобы люди брали ту ипотеку, за которую могли бы спокойно рассчитаться. Например, первоначальный взнос должен составлять не менее 20%, а кредита — не более 80%. Если этот взнос слишком низок, то вероятность того, что заемщик переоценит свои силы, резко вырастает. А это — прямая дорога к банкротству.
Но справедливости ради хочу сказать, что больше проблем с банкротством все-таки у тех, кто берет потребкредиты либо идет за займом в микрофинансовую организацию. Все-таки ипотека — это кредит на долгий срок, и люди более осознанно решаются на этот шаг, особенно если покупают единственное жилье.
— А если сейчас человек захочет взять на первый взнос потребкредит, у него это получится?
— Все сведения о новых кредитах передаются в Бюро кредитных историй (БКИ), и сейчас это происходит не за пять дней, а за три. Банк быстро увидит, имеет человек дополнительную долговую нагрузку или нет, как она изменилась, и может отказать в займе. А с введением ипотечного стандарта брать в одном и том же баке ипотеку и потребкредит на первый взнос вообще недопустимо.
Кстати, власти обсуждают вопрос о том, чтобы застройщики тоже передавали информацию в БКИ, если продают жилье в рассрочку с платежом от 60 тыс. руб. в месяц. Рассрочек у некоторых людей очень много. Услуга очень драйверит рынок новостроек, ею активно пользуются, не задумываясь о последствиях. Платежи по ним планируется отображать и учитывать при расчете предельной долговой нагрузки. Чтобы повысить шансы на одобрение кредита, нужно, чтобы нагрузка не превышала 60%.[left_article: 5474063 {title: Статья по теме}]
— При нынешних ценах на жилье накопить на первоначальный взнос даже 20% — это сложно. Где брать деньги, если не в кредит?
— Раньше застройщики и продавцы вторичного жилья предлагали разные схемы. Но проблема была в том, что за отсутствие первого взноса приходилось расплачиваться удорожанием объекта — вплоть до 40%. И получаем реальную стоимость объекта не 15 млн, а все 18. Если человек не потянет ипотеку, ему придется продавать свой объект. При оценке стоимости объекта при продаже банк больше ориентируется на ликвидационную цену — то есть на стоимость при быстрой продаже, с дисконтом. Но так как цена изначально была завышена, за 18 млн человек квартиру не продаст. В итоге останется и без жилья, и с долгом. Поэтому ипотечный стандарт данную схему тоже исключает.
Люди ищут другие способы найти деньги на первый взнос. В минувшем январе, например, сделки шли с первоначальным взносом от снятых с депозитов средств, с собственными накоплениями либо с деньгами от ранее проданных объектов.
— А что насчет акций от застройщиков? Например, схемы с кешбэком или покупкой низкой ставки.
— Ипотечный стандарт призван запретить такие сделки — они крайне высокорисковые и идут с удорожанием объекта. Открыто такое уже никто не предлагает.
— Но риелторы рассказывают, что по факту такие сделки идут до сих пор, несмотря на ипотечный стандарт. Почему так?
— Хотя стандарт вступил в силу с 1 января 2025 года, некоторые из его требований станут обязательными позже. Например, плата банку за пониженную ставку по ипотеке вступит в законную силу с 1 июля этого года. Пока идет некий переходный период: рынку нужно привыкнуть жить по-новому.
Некоторые положения стандарта вообще носят лишь рекомендательный характер. Скажем, выдавать человеку кредит на срок до 30 лет. Но для риелторов это немного странная рекомендация. Если посчитать платежи по ипотеке на 25 и на 30 лет, становится понятно, что на 30 лет брать заем невыгодно. Разница в ежемесячных платежах может не превысить и двух тысяч, но зато пять лет человек будет переплачивать банку. А, если учесть, что средний срок погашения ипотеки еще совсем недавно был 7-10 лет, а банки рассчитывали максимально до 30 лет за редким исключением, то вообще не понятно, для кого эта рекомендация.
Взвесить шансы
— Можно ли сказать, что с января взять ипотеку стало еще сложнее?
— Да, так и есть. Уже не работают одобрения кредита по двум документам. Раньше можно было принести в банк паспорт и СНИЛС либо военный билет, и получить заем. А сейчас обязательно подтверждение дохода. Банки все больше и больше переходят в диджитал- рассмотрение. Ориентация на качественного клиента и белую зарплату приводят к тому, что подтверждать доход и трудоустройство можно путем смс через профиль Госуслуг. Также банк будет проводить анализ стоимости имущества, если знает, что покупатель будет платить в рассрочку больше года.
— Рыночная ставка по ипотеке сегодня «кусается» — до 30-31%. Есть способ купить жилье в кредит по более доступной ставке?
— Пока еще для покупки новостройки работает «Семейная ипотека» под 6%. Она — драйвер всего рынка жилья. Другие льготные программы — Арктическая, Дальневосточная, IT — тоже действуют, но спрос на них сильно ниже. Все ждут, когда вновь появятся лимиты по «Сельской ипотеке» под 3%. Для государства это очень дорогая программа, бюджет ее не тянет, потому что приходится компенсировать банкам крупные суммы, чтобы они могли выдать льготный заем. И хотя на «Сельскую ипотеку» в этом году выделили почти вдвое больше, чем год назад, основная часть средств пойдет именно на субсидирование ранее выданных кредитов. Сколько лимитов будет в этом году и какими будут условия по ним, мы пока не знаем. Можем лишь предполагать, что требования к заемщикам будут еще жестче. Возможно, изменят категории граждан, на кого будет направлена программа, а также территории ее охвата. Есть мнение, что и ставку могут поднять.
— Если ипотеку сегодня одобряют, то кому? Наверное, сделки с вторичным жильем вообще не кредитуют?
— Вторичный рынок сильно «просел», но окончательно не замер. Все-таки люди женятся, разводятся, думают, как поступить с полученным наследством. Основные сделки в этом сегменте — это именно сделки-цепочки. Что-то продаем, а что-то покупаем, иногда с небольшой доплатой в кредит по рыночным ставкам (сегодня можно найти программы от 22,75%). Есть сделки по особым ставкам для медработников и иных категорий граждан с красными дипломами, региональные.
Что касается одобрения заемщиков, то банки все жестче их оценивают. Сложно получить кредиты самозанятым, индивидуальным предпринимателям. Зарплата должна быть «белой» и, в идеале, проходить через банк-кредитор. Кстати, ипотека ощутимо «помолодела». Сделки с заемщиками 20-25 лет стали проходить чаще. В основном, это ребята, которые работают на дистанте. Например, онлайн-торговля, покупка франшизы, коучинг. Но и категория 50+ очень активна. В том числе, родители, которые покупают для детей жилье за наличные.
Покупать или продавать?
— Стоит ли сейчас продавать квартиру?
— Если нет острой необходимости, например, чтобы разъехаться с бывшим супругом, то не рекомендую. Во многих случаях, будь то первичное жилье или новое, выгоднее придержать объект и сдать его в аренду. Ставки по аренде за год по России выросли, по некоторым данным, на 30-40%.
Тенденция высокой и востребованной аренды еще долго не отпустит рынок. Уже появляется и целый пул клиентов, которые вообще смотрят на арендное жилье, как самый удобный вариант своей жизни: нет привязки к месту, больше свободы, и нет обязательств перед банком. А если не подходишь ни под какую госпрограмму, платить по рыночной ставке ежемесячные платежи дорого и не имеет смысла. Люди тратят их на жизнь «здесь и сейчас».
— А покупать?
— Покупать ли жилье с использованием кредита — это вопрос, на который можно дать ответ только после тщательных подсчетов. Условно, у человека есть почти вся сумма, ему нужен небольшой кредит на короткий срок. Тогда даже с высокой рыночной ставкой это может быть неплохим решением. А если купленный объект сдавать в аренду, то ежемесячные платежи, возможно, будут компенсировать платы по займу.
Если же есть вся сумма и нашелся удачный объект в востребованной локации по приемлемой цене, то, конечно, надо брать. Если же подходящий объект еще не появился, то сбережения лучше разместить на депозите. Но нужно поспешить: многие банки в январе уже снизили ставки по вкладам. А вот когда сроки закончатся, и все начнут снимать деньги, куда они их понесут? Скорее всего, большая часть понесет в недвижимость, в самый надежный и понятный актив. Если будет так, то жилье начнет дорожать на ровном месте.
— То есть цены на жилье в 2025 вырастут?
— Заметного падения цен мы не ждем. Они будут расти, но медленней, чем раньше. Себестоимость строительства растет, проектное финансирование не дешевое, материалы и комплектующие дорожают, логистика, зарплаты и другие затраты девелоперов тоже увеличиваются. Падать ценам некуда, ни на первичном, ни на вторичном рынках. Да мы и не заметили такого падения, которое прогнозировали ранее. Скорее всего, средний рост стоимости жилья будет в пределах инфляции.
Оцените материал
